לפני שלוקחים משכנתא:
הכירו את "כללי המשחק"

משכנתא היא הלוואה שמגיעה בנסיבות משמחות, שהרי היא מאפשרת לכם לקנות בית! אך עם זאת, מדובר בהלוואה גדולה, שתלווה אתכם לאורך תקופה ארוכה בחייכם. היא מורכבת ממכלול של משתנים שיש לקחת בחשבון ודורשת לקבל החלטות המבוססות על עתיד לא נודע. נשמע מורכב? היום הרבה פחות מבעבר.

הריביות הנמוכות במשק בשנים האחרונות, שמשכו רבים לשוק הנדל"ן והגדילו את היקפי המשכנתאות, חייבו את הרגולטורים להתערב ולגבש כללים שיגנו הן על לוקחי המשכנתאות והן על הבנקים מלקיחת סיכונים גבוהים מדי. התוצאה היא שורה של כללים, שמגבילים את אפשרויות הבחירה ומפשטים את התהליך. חשוב להכיר אותם לפני שמתחילים.

תקופת החזר המשכנתא

ככל שהמשכנתא מתפרסת על פני יותר שנים כך סך ההחזר שתשלמו בגין הריבית גבוה יותר. בעבר התאפשר לבחור משכנתא שתתפרס על פני תקופות של 35 שנים ואף יותר, וסכומי הריביות נצברו, לעיתים, לכדי סכומים גבוהים למדי. לפני מספר שנים קבע הפיקוח על הבנקים שתקופת המשכנתא לא תעלה על 30 שנה.

אחוז מימון

אחוז המימון הוא החלק משווי הדירה אותו הלווים לוקחים כמשכנתא. לדוגמה, אם כדי לרכוש דירה ששווה 1 מיליון שקלים תיקחו משכנתא של 500 אלף שקלים יעמוד אחוז המימון על 50% מערך הדירה. אם תיקחו 700 אלף שקלים במשכנתא, אחוז המימון יעמוד על 70% מערכה. ככלל, ככל שסכום המשכנתא נמוך יותר, קטן גם ההחזר החודשי בהתאם.

לפני מספר שנים החליט הרגולטור להגביל את המינוף של לוקחי המשכנתא באופן הבא:

• רוכשי דירה ראשונה, כלומר רוכשים שאין בבעלותם דירה, יכולים לקבל מהבנק עד 75% מערך הדירה. (מבין אלה יוצאים מן הכלל הרוכשים במסגרת תכנית מחיר למשתכן / זכאי הגרלות "דירה בהנחה" (שלהם בנק ישראל מאפשר, במצבים מסוימים, לקבל הלוואה בשיעור מימון גבוה יותר).
• רוכשי דירה חלופית, כלומר אלה שמוכרים דירה קיימת ורוכשים אחרת, רשאים לקחת משכנתא של עד 70% מערך הדירה החדשה.
• רוכשי דירה להשקעה, אלה שיש בבעלותם דירה אחת או יותר ומתכוונים לרכוש דירה נוספת, יכולים לקבל מימון של עד 50% מערך הדירה החדשה.
• לוקחי משכנתא לכל מטרה, אשר בבעלותם דירה והם מעוניינים לקחת הלוואה לכל מטרה בשעבוד הנכס שברשותם, יכולים לקבל עד 50% מערך הדירה שבבעלותם.

אך חשוב לזכור שאחוז המימון נגזר מערך הדירה, אשר נתון לעיתים לפרשנות. למשל, בדירה מיד שניה ערך הדירה מחושב בהתאם לנמוך מבין השניים: חוזה רכישה או הערכת שמאי. לדוגמה, אם קניתם דירה במיליון שקלים אך השמאי קבע שהיא שווה 900 אלף, אחוז המימון יקבע בהתאם לקביעת השמאי ויהיה גבוה יותר, מה שידרוש מכם להשקיע הון עצמי נוסף לצורך מימון הרכישה.

באופן כללי, ככל שאחוז המימון גבוה יותר ביחס לשווי הנכס, כך שיעור הריבית בהלוואה עשוי לעלות. זאת, משם שאחוז מימון גבוה מגלם סיכון גבוה יותר עבור הבנק, שכן במקרה של מכירת הנכס וכן במקרה של ירידת מחירי הנדל"ן תיוותר לבנק 'כרית ביטחון' נמוכה, שלא תאפשר את פירעון החוב מתוך כספי המכירה.

מדרגות אחוזי המימון המקובלות:

• עד 45% מימון -  אחוז מימון הנחשב כנמוך
• עד 60% מימון – אחוז מימון הנחשב כבינוני
• מעל 60% מימון – אחוז מימון הנחשב כגבוה

תמהיל המשכנתא

בנק ישראל קבע גם מספר מגבלות למידת הסיכונים שבנקים ולווים יכולים לקחת על עצמם בהרכבת תמהיל מסלולי הריבית במשכנתא, ואלו המרכזיים שבהם:

• לפחות שליש מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. ריבית קבועה היא הריבית הבטוחה ביותר. היא יכולה להיות צמודה או לא צמודה למדד, כאשר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) היא הבטוחה מבין השתיים, היות והיא יוצרת ודאות ומאפשרת לכם לדעת מראש בדיוק כמה תשלמו לאורך תקופת ההלוואה. עם זאת, ריבית קל"צ מגלמת בתוכה, מראש, סיכונים לאינפלציה, ולכן היא יקרה יותר ביחס לריבית צמודה.
• לא יותר מ- 66.66% מסכום המשכנתא במסלולי ריבית משתנה. אפשר ליטול חלק זה בריבית הפריים ואפשר לשלב בתמהיל המשכנתא מסלול ריבית משתנה, (צמודה או לא צמודה) יחד עם מסלול הפריים, אבל הסכום הכולל של מסלולי הריבית המשתנה לא יכול להיות גבוה מ- 66.66% מסכום המשכנתא.

יחס החזר-הכנסה פנויה

היחס בין ההכנסה החודשית הפנויה שלכם לבין ההחזר החודשי של המשכנתא הוא אחד המשתנים החשובים בקביעת כל המשתנים האחרים במשכנתא שתקבלו.

הכנסה פנויה היא סכום המשכורת נטו, בניכוי ההתחייבויות הקבועות שלכם (החזרי הלוואות, תשלומי מזונות וכל התחייבות שעולה על 18 חודשים). הרגולציה קבעה שיחס ההחזר אל מול הכנסה פנויה של לוקחי משכנתא לא יעלה על 50%.

כלומר, אם אתם מרוויחים 15,000 ש"ח נטו ויש לכם כבר הלוואה לתקופה העולה על 18 חודשים  שההחזר בה בסך 2,000 ש"ח בחודש, ההכנסה הפנויה שלכם נאמדת ב-13,000 ₪. לפי הוראות בנק ישראל, תוכלו לקבל משכנתא שההחזר החודשי שלה לא יעלה על 6,500 ש"ח. אולם הבנקים, לרוב, לא יציעו לכם משכנתא שההחזר החודשי שלה גבוה משליש מסך ההכנסה הפנויה שלכם, כדי להקטין את הסיכון שתתקשו לעמוד בהחזר המשכנתא.

ומה יהיה גובה המשכנתא שלכם? בידקו במחשבון משכנתא 

ועדיין... השוק קובע

בתוך המסגרת שיוצרות המגבלות הרגולטוריות, מתקיים לו שוק משכנתאות שוקק ותחרותי. הנתונים הייחודיים של כל לקוח ומידת התחרות עליו משאירים לא מעט מרחב תמרון הנתון למשא ומתן.

הבהרות משפטיות

• אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
• המידע האמור הינו מידע כללי ואינו מחליף ייעוץ אישי ופרטני.
• המידע האמור עשוי להשתנות בהתאם לשינויים ברגולציה ובמדיניות הבנק, כפי שמתעדכנת מעת לעת.
• חלק מהקישורים בעמוד מובילים לאתרים חיצוניים שאינם באחריות הבנק.